基本案情

某中介公司与某房地产公司签订《渠道营销服务协议》，形成商品房委托代理销售合同关系。某中介公司提供组织带看服务，某房地产公司支付佣金。

协议约定佣金结算方式为：某房地产公司以网上付款形式向某中介公司一次性支付上月全额服务费，某中介公司应向甲方（某房地产公司）提供相应金额的正规增值税发票。同时约定在某地产公司支付款项之前，某中介公司必须提供正式、有效的增值税专用发票。

后某中介公司与第三方公司签订《债权转让协议书》，将《渠道营销服务协议》项下的债权转让给第三方公司。

某中介公司向合同约定的某房地产公司联系人邮寄《债权转让通知函》，该邮件由售楼处前台代收。因某房地产公司未履行付款义务，第三方公司起诉某房地产公司请求支付佣金及逾期付款利息。

某房地产公司认可欠付佣金金额，同时以未收到债权转让通知辩称，某中介公司未向其开具增值税专用发票，根据合同约定，有权拒绝付款并不应承担违约责任。

法院审理

天津三中院经审理认为，某中介公司与某房地产公司签订《渠道营销服务协议》建立商品房委托代理销售合同关系，协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定内容履行各自义务。现第三方公司以债权受让人身份向某房地产公司主张权利，某房地产公司抗辩未收到债权转让通知，但第三方公司提交的证据能够证明已向合同约定的某房地产公司指定联系人邮寄送达《债权转让通知函》，且已签收，某中介公司已尽到通知义务，故某房地产公司该抗辩不成立，其应向第三方公司履行《渠道营销服务协议》的合同义务。第三方公司提交的证据可以证明某中介公司已为该房地产公司提供相应组织带看服务，且该房地产公司对第三方公司主张的佣金数额48540.69元并无异议，故对原告公司该项请求予以支持。

同时，某房地产公司以某中介公司未提供增值税发票有权拒绝付款进行抗辩，除本案外，某中介公司另多起案件中已向某房地产公司开具增值税专用发票，但某房地产公司未能按照合同约定付款，第三方公司有理由相信开具等额增值税专用发票后，某房地产公司仍不能付款，因此第三方公司享有不安抗辩权，有权要求某房地产公司先付款后开具发票，故某房地产公司该抗辩不成立。

故法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十七条、第五百四十五条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决某房地产公司向第三方公司支付佣金48540.69元及逾期付款利息。

律师手记

付款义务属于主要的给付义务，开具发票的义务则为次要的附随义务。开具发票的义务与付款义务不构成对等的对待给付关系，只有当义务之间具有对等关系时，才能适用先履行抗辩权。若义务不具有对等关系，则不能适用先履行抗辩权。

即使双方在合同中约定了开具发票与付款的先后顺序，但相较于交付工程和支付工程款的主要合同义务，开具发票仅为附随义务。付款方若以履行附随义务的要求来对抗主合同义务，显然有失公平。

参考案例：（2023）鄂08民终1290号、（2023）青01民终927号、最高人民法院在(2019)最高法民终1873号、案例（2021）最高法民申4526号

根据《税收征收管理法实施细则》第三条第二款‘纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效’和《发票管理办法》第十九条‘销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票’的规定，重庆嘉天宏公司开具发票属税法规定的法定义务，与山西瑞友公司的付款义务不具对价关系。双方当事人约定‘先开发票、后支付价款’违背了法律或行政法规的强制性规定，属于无效条款。

让诚信成为营商底色。本案通过确认第三方公司享有不安抗辩权从而支持其诉请，既有力维护中介公司的合法权益，亦否定了房地产企业“以大欺小”行为，对于规范房地产市场交易秩序、推动房地产行业健康发展具有积极意义。

贵州省遵义市汪世强律师，24小时咨询服务热线13508516111